Практическое руководство по продаже квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала
Продажа квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, влечет за собой определенные ограничения. Для удачной сделки нужно обязательно учесть ряд нюансов. Согласно действующему законодательству, требуется выделить доли в жилье для детей и родителей. Если материнский капитал использовался на ипотечное жилье, то выделение долей происходит после полного погашения ипотеки. В некоторых случаях возможно выделить доли и до полного погашения, но для этого необходимо получить разрешение от банка. Одной из распространенных причин продажи квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, является несоответствие жилых потребностей семьи со временем. Например, возникает необходимость в дополнительной детской комнате или пространстве для расширения семьи. Пошаговая инструкция по продаже квартиры с использованием материнского капитала: 1. Выделение долей. Необходимо выделить доли в жилье перед его продажей. Хотя законодательство не устанавливает жестких требований к размеру долей, но они должны быть не меньше части жилья, оплаченной с помощью материнского капитала. Если доли не выделены, то сделку по продаже можно считать недействительной. 2. Получение разрешения от органов опеки. Т.к. интересы детей должны быть учтены при совершении сделки, необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Разрешение выдается в том случае, если ребенок взамен получит долю в жилье аналогичной стоимости. При подаче документов в органы опеки следует учитывать, что список требуемых документов может различаться в зависимости от конкретной ситуации и региона, поэтому рекомендуется проконсультироваться с органами перед началом процесса. Разрешение на сделку обычно выдается в течение 14 дней. После получения готового разрешения от опеки, собственники могут приступить к осуществлению сделки. Поиск покупателей и нового жилья Часто потенциальные покупатели сомневаются в приобретении квартиры с детскими долями. Хотя разрешение от органов опеки и должно развеять эти сомнения, некоторые покупатели могут все же отказаться от такой сделки. Риелторы отмечают, что иногда приходится продавать недвижимость, купленную с помощью материнского капитала, со скидкой, иначе поиск покупателя может затянуться на длительный период. Кроме того, продажа квартиры, купленной с использованием маткапитала, обычно происходит по альтернативной сделке, то есть одна квартира продается, и сразу же покупается другая. Это усложняет процесс, так как необходимо не только найти покупателя на текущую недвижимость, но и подобрать новое жилье, а также договориться с его продавцом. Юристы отмечают, что покупатели квартир с использованием материнского капитала обычно проявляют повышенную внимательность, что вполне обосновано. Покупателю необходимо обязательно убедиться в том, что дети получат доли в другом жилье. Это следует уточнить заранее и внимательно изучить разрешение от органов опеки. Ведь даже в самом разрешении будет указано, что органы опеки имеют право признать сделку недействительной, если не будут выполнены их требования. После совершения сделки родители обязаны предоставить органам опеки документы о проданной и купленной недвижимости. Опека контролирует выполнение условий сделки и соответствие заявленных данных приобретенного жилья. Несоблюдение распоряжений может привести к расторжению договора купли-продажи. Особенности продажи ипотечной квартиры с использованием материнского капитала Если квартира, купленная с помощью маткапитала, была приобретена в ипотеку, то есть два возможных пути: 1. Погасить кредит, рассчитать и выделить доли, получить разрешение от органов опеки. 2. Сначала запросить разрешение на выделение долей у банка, т.к. до погашения кредита квартира находится в залоге. Банк может согласиться или отказать, трудно предугадать. В любом случае необходимо подать письменное заявление и предоставить документы, список которых можно получить у банка. Договор купли-продажи жилья составляется, учитывая конкретные обстоятельства: в нем может отсутствовать упоминание о материнском капитале, однако при наличии детских долей разрешение от органов опеки на продажу может быть включено в дополнение к договору. Важно! Продажа квартиры, когда среди собственников есть несовершеннолетние, осуществляется исключительно в нотариальной форме. Сам договор купли-продажи составляет нотариус, к которому обращается семья. При продаже квартиры с использованием материнского капитала может возникнуть обязанность уплатить налог на доходы физических лиц. Однако наличие такой обязанности зависит от определенных условий. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, налог не обязательно платить, если: 1. Квартира находится в собственности более 5 лет. 2. Квартира находится в собственности более 3 лет и при этом является единственным жильем. 3. В семье есть двое и более несовершеннолетних детей (для учащихся очно ограничение по возрасту увеличено до 24 лет), и в течение календарного года или до 30 апреля следующего года после сделки было приобретено новое жилье с большей кадастровой стоимостью, чем прежнее. Следует подчеркнуть, что квартира может принадлежать собственнику более трех или пяти лет, но доли, предназначенные для детей, часто выделяются в более поздний период. В таких случаях, если срок для долей еще не истек, детям будет необходимо уплатить налог. Кстати, с 1 февраля 2024 года материнский капитал будет проиндексирован на 7,5 процента. После повышения его размер составит: - На первого ребенка - 631 тысяча рублей; - На второго ребенка - 834 тысячи рублей.
